Hypoteční standardy se zpřísnily, silná poptávka ale tlumila dopad do úvěrových podmínek

Šetření ČNB ohledně úvěrových podmínek bank za druhé čtvrtletí nepřekvapilo, nejvýraznější změna se týkala úvěrů na bydlení. Přísnější kritéria centrální banky pro investiční hypotéky zpřísnila nejen úvěrové požadavky bank. Dopad na úvěrové podmínky částečně kompenzovaly nižší marže bank a přívětivější podmínky splatnosti. A v souladu s historickou zkušeností podpořila poptávku. Ta v prostředí stále silné konkurence napomohla zmírnit dopad skoku tržních úrokových sazeb na hypoteční úrokovou sazbu, která tak vzrostla mírněji. Ovšem očekávání slabší poptávky po úvěrech na bydlení ve třetím čtvrtletí tento příběh mění. Šetření u spotřebních a podnikových úvěrů také asi ponechá u ČNB spíše jestřábí pohled.
Hypoteční standardy se zpřísnily, silná poptávka ale tlumila dopad do úvěrových podmínek ilustrační foto

Přísnější kritéria pro tzv. investiční hypotéky ohledně nižšího 70% LTV a 7násobku zadlužení vůči čistým ročním příjmům žadatele zpřísnila nejen standardy bank pro úvěry na bydlení, ale přechodně podpořily i poptávku, která stále zůstává pod silným vlivem pozitivních očekávání vývoje realitního trhu. Navíc přísnější makroprudenční kritéria ČNB zpřísnila úvěrové podmínky pro úvěry na bydlení, ale dopad byl kompenzován nižší marží bank a přívětivějšími podmínkami splatnosti. 

Vývoj úvěrových podmínek tak sehrál očekávanou úlohu ve snížení rozpětí hypoteční úrokové sazby vůči výrazně vyšším tržním úrokovým sazbám. Ve druhém čtvrtletí dosáhl rozdíl mezi hypoteční úrokovou sazbou (pod 4,7 % ve druhém čtvrtletí) a tržními úrokovými sazbami téměř půl procentního bodu.  Tedy výrazně méně než 0,8 procentního bodu či 1 procentní bod v předchozím čtvrtletí, respektive v loňském roce. Náš model nadále ukazuje, že hlavní silou tlačící spread dolů je mimořádně silná poptávka v kombinaci s intenzivní konkurencí; významně působí rovněž nastavení úvěrových a makroobezřetnostních podmínek. Krátkodobá část modelu nově potvrzuje statisticky významný vliv jak změny poptávky, tak konkurence a především silný návrat k rovnováze: zhruba polovina předchozí odchylky spreadu se v modelu koriguje během jednoho čtvrtletí (blíže k modelu viz odkaz níže). 

Aktuální spread je přitom stále asi o čtvrt procentního bodu níže, než odpovídá modelové dlouhodobé rovnováze. To je důležité i pro třetí čtvrtletí. Pokud byla mimořádně silná poptávka ve 2Q zčásti jednorázově předsunuta před zpřísnění makroobezřetnostních opatření a banky pro třetí čtvrtletí očekávají její pokles, pak oba mechanismy modelu – slábnoucí poptávka i návrat z mimořádně nízké úrovně k rovnováze – působí směrem k rozšíření hypotečního spreadu, nikoli k jeho dalšímu stlačování. Jde však o implikaci modelu pro rozpětí vůči tržním úrokovým sazbám, nikoli o prognózu samotné hypoteční sazby. Rovněž uvidíme, jakým směrem se vyvíjela ziskovost, která v minulosti pokud bya pro banky příznivá, napomáhala k užšímu rozpětí hypoteční úrokové sazby vůči tržním úrokovým sazbám. Připomínám, že trendový pokles výše čisté úrokové marže vůči aktivům bank není spojen s dopadem na rozpětí hypotečních úrokových sazeb.

Dopad na makroprudenční politiku ČNB bude asi neutrální, tj. ponechá jestřábí nádech, který v červnu vyústil v navýšení proticyklického polštáře. Silnější poptávka po úvěrech na bydlení navzdory přísnějším kritériím ČNB asi bankovní radu nepotěší, ale očekávaný pokles poptávky pro třetí čtvrtletí a červnové zvolnění hypoteční aktivity budou tento vjem mírnit. Šetření u spotřebních úvěrů, zvláště mírnější úroková marže, asi udrží jestřábější pohled ČNB na makroprudenční politiku. Šetření úvěrových podmínek v případě úvěrů nefinančním podnikům přineslo mírně uvolněnější standardy kvůli vyšší konkurenci, specificky v segmentu malých a středních podniků. Poptávka v tomto segmentu zůstává solidní, i očekávaná, částečně také kvůli dopadu nižší emise dluhopisů. To by mohlo předjímat mírnější růst  podniků, což byl faktor, který na červnovém zasedání ČNB ohledně makroprudenčních opatření zahrál na jestřábí strunu.

Silnější poptávku po úvěrech na bydlení stále podporují vyhlídky realitního trhu, ovšem silnější poptávce - pravděpodobně přechodně stimulované předzásobením se v příznivějších podmínkách - nesekunduje nová konkurence

Silnější poptávku po úvěrech na bydlení podpořily "jiné faktory", za kterými stojí změny, v tomto případě přísnější, v oblasti makroprudenční politiky ČNB (zde poměr výše úvěru vůči příjmům, tzv. DTI na pravé ose)

Pramen: ČNB, Česká bankovní asociace

Standardy pro úvěry na bydlení zpřísnily jiné faktory ... 

... které s ohledem na vývoj úvěrových podmínek odrážejí přísnější DTI/LTV požadavky, což kompenzovala nižší marže a příznivější podmínky splatnosti

Silnější poptávka ve druhém čtvrtletí, očima našeho modelu, napomohla stlačit rozpětí hypoteční úrokové sazby vůči tržní úrokové sazbě 

Pramen: Česká bankovní asociace

... což bylo patrné i u krátkodobé dynamiky modelu, která je výrazně ovlivněna korekčním mechanismem, který ji přirozeně tlačí k návratu k normálu

Pramen: Česká bankovní asociace

Pokles očekávané poptávky ve třetím čtvrtletí naznačuje zvolnění nové hypoteční aktivity po stabilizaci ve druhém čtvrtletí, zvláště díky červnovému zvolnění

Poptávka po úvěrech nefinančním podnikům zůstala silná, což se projevilo i v oživení nově sjednaných podnikových úvěrů