Vývoj realizovaných cen starších bytů

Souhrnný meziroční růst realizovaných cen podle dle mého odhadu ve druhém čtvrtletí zpomalil ze 14,0 na 12,3 %. Starší byty přesto dál zdražují velmi svižně, zatímco nové pražské byty podle ČSÚ mezikvartálně zlevnily o 1 % a jejich meziroční růst výrazně zpomalil. Překvapivý pokles pražských novostaveb však plošně nepotvrzují transakční data společnosti Flat Zone, a proto bychom jej zatím neinterpretoval jako začátek výraznější ochlazování trhu, i když postupná normalizace hypotečního trhu by se měla s určitým odstupem promítat také do vývoje na realitním trhu. A to prostřednictvím dvou kanálů – makroobezřetnostní regulace centrální banky a vyšších tržních úrokových sazeb.

Míra úspor českých domácností zůstala v prvním letošním čtvrtletí na 20 %, tedy vysoko i v mezinárodním srovnání. Disponibilní důchod domácností zpomalil na 0,7 % mezikvartálně, zatímco ceny nemovitostí dál přidaly zhruba 2 %. Revize HDP ukázala slabší spotřebu domácností, ale i méně negativní příběh o produktivitě díky silnější přidané hodnotě v průmyslu. Ale jednotkové mzdové náklady si navzdory mírnějšímu růstu v minulosti udržují silný rostoucí trend, což společně s vysokým růstem jádrové inflace nepřinese holubičí obrat v ČNB. Ovšem interpretace nových dat ČSÚ, tedy zvláště za první kvartál, je z mého pohledu podstatně ovlivněna narovnáním čtvrtletních čísel na nová roční čísla za rok 2025 a další kvartál tak přinese asi i nový příběh ekonomiky za první čtvrtletí.

Realizované ceny bytů sice v prvním čtvrtletí zvolnily růst na přibližně 2,5 % mezičtvrtletně s výrazněji rozdílnou dynamikou mezi Prahou a zbytkem republiky. Ovšem ani současná mírnější dynamika zatím nenaznačuje výraznější zpomalení meziročního růstu cen bytů v letošním roce. To zatím nabídkové ceny neindikují. A zvláště pokud dochází k přesunu nerealizované poptávky po dražších pražských bytech do regionů. Údaje společnosti Flat Zone ukazují v prvním čtvrtletí průměrnou transakční cenu bytu 98 tisíc korun za m2. Přísnější kritéria pro tzv. investiční hypotéky, jakož i vyšší hypoteční úrokové sazby mohou realitní trh dále zchladit, ovšem vyšší růst mezd udržuje reálné hypoteční úrokové sazby negativní.

Ceny nemovitostí dle statistiky ČSÚ, která zahrnuje i pozemky a rodinné domy, stouply v závěrečném čtvrtletí loňského roku 2025 o 2 % mezikvartálně. Zpomalily tak z předcházejícího průměrného 2,6% navýšení v předchozích čtyřech čtvrtletích. I když příjmová strana poptávky stále pokulhává, reálné příjmy domácností v závěru minulého roku zrychlily výrazněji, a to 1,4 % mezičtvrtletně (nominálně o téměř 3 %). A spolu s nimi i míra úspor domácností, která se zvedla na 19,7 %. Navíc byla obě čísla pozitivně revidována a došlo i k mírné pozitivní revizi růstu HDP v závěrečném čtvrtletí 2025, i když s omezenějšími dopady na ekonomický výhled.

Komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA: Ani třetí čtvrtletí roku 2025 nepřineslo výraznější oživení disponibilního důchodu domácností. Navzdory tomu se míra úspor domácností drží již téměř šest let abnormálně vysoko. Ve třetím kvartále to bylo 18,4 %. Slabší mezičtvrtletní růst disponibilního důchodu nestačí tempo cen nemovitostí již šest čtvrtletí v řadě. V meziročním vyjádření srovnáváme 3,4% růst průměrných příjmů vs. 10,8 % nárůst cen nákupu obydlí včetně pozemků (HPI).

Komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA: Realizované ceny starších bytů ve třetím čtvrtletí v ČR dle ČSÚ stouply o 3,7 % mezikvartálně, což již sedmé čtvrtletí překračuje růst příjmu a udržuje až příliš svižné meziroční tempo cen nemovitostí okolo 16 %. Pokračující silný růst dokládají i transakční ceny společnosti Flat Zone. Vyšší ceny nemovitostí se propisují i do nastavení kapitálové makroprudenční politiky ČNB, kde se objevuje diskuse nad (pravděpodobně nebrzkým) možným zavedením sektorové systémové rezervy, ale i méně intuitivní diskuse nad rolí investiční aktivity nefinančních podniků při stanovení proticyklické kapitálové rezervy.

Komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA: Oživení disponibilního příjmu ve druhém čtvrtletí stále tlumila fiskální politika, takže zůstalo slabší v porovnání s nárůstem mezd a cen nemovitostí. Přesto domácnosti dokázaly navýšit jak spotřebu, tak i své úspory.

Ekonomický komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA: Odhaduji celkový růst realizovaných cen bytů o 4,2 % mezičtvrtletně, čímž už šestý kvartál v řadě překonal růst mezd.

Ekonomický komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA

Ekonomický komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA