Vlna refixací hypoték sílí, úrokový šok ale slábne. Rizikem zůstává vyšší inflace.
Letošní rok přináší silnou vlnu končících fixací hypoték a kratší fixace z minulých let navýší tyto objemy i v příštích letech. K novému odhadu centrální banky, podle něhož budou v letech 2026–2028 končit fixace hypoték v průměrném objemu 534 miliard korun ročně, přidáváme scénáře odlišných úrokových šoků podle vývoje hypotečních sazeb. V letech 2027–2028 by se měl negativní úrokový šok zmírnit do rozmezí 0,1–0,6 procentního bodu z letošních 1,1 až 1,4 p.b. Nastiňujeme však i rizikovější scénář vyššího úrokového šoku. Negativní úrokový šok u končících fixací z období nízkých sazeb letos dosáhne přibližně 3,5 % průměrného rodinného příjmu žadatelů o hypotéku, v průměru napříč všemi domácnostmi ale bude zhruba poloviční. V obou případech by ho měl pokrýt očekávaný reálný růst mezd a platů.
Podle aktualizovaného odhadu centrální banky dosáhnou v letošním roce končící fixace hypoték (nových i již refixovaných či refinancovaných) 472 miliard korun, tedy přibližně 5,3 % HDP. To je téměř dvojnásobek loňského objemu 238 miliard korun (2,8 % HDP).
Nicméně fixace na nově poskytnuté hypotéky (včetně refinancí) se v posledních letech výrazně zkrátily. Zatímco podle dat ČNB v letech 2017-2022 činil podíl fixací do tří let včetně přibližně 6 % objemu, tento podíl rychle vystoupal v roce 2024 na více než 80 % a v závěrečném čtvrtletí roku 2025 na 93 %.
Kratší fixace sehrávají v nastávajícím úrokovém šoku dvojí úlohu:
1) Další nárůst objemu končících fixací hypoték na 533 mld. Kč v roce 2027 (5,7 % HDP) a 599 mld. Kč (6,1 % HDP) v roce 2028. V přespříštím roce to bude pravděpodobně o pár desítek miliard korun více, pokud předpokládáme cca 10 % podíl dvouletých fixací s ohledem na nově poskytnuté hypotéky včetně refinancí v objemu 131 miliard korun v prvním letošním čtvrtletí.
2) Složení úrokového šoku. Zatímco pro rok 2026 odhaduji asi dvoutřetinový podíl končících fixací s negativním úrokový šokem (to znamená, že tyto hypotéky byly sjednány za nižší než současnou úrokovou sazbu), tak tento podíl v příštím dvou letech klesne na přibližně na pětinu až čtvrtinu. Tento podíl je v roce 2027 cca o 20 p.b. nižší, než pokud bychom použili úrokové sazby z ČNB, které jsou v letech 2022 a 2023 nižší než úrokové sazby z ČBA Hypomonitoru v kategorii ostatní, zatímco v kategoriích nové a refinancované jsou podobné. Tento pozitivní trend odráží výrazné zmenšení objemu hypoték s končících fixací poskytnutých před rokem 2022.
Pramen: ČNB (mld Kč), ČBA (% HDP)
Pramen: ČNB
Velikost úrokového šoku vůči prozatímní letošní nižší realizované hypoteční sazbě
Toto složení úrokového šoku má i dopad na jeho velikost, kde poměřuji odhadnutou úrokovou sazbu končících hypoték s prozatímní letošní úrokovou sazbou 4,44 %. Podle tohoto odhadu by letos mělo dojít ke snížení úrokového šoku na 1,1 procentního bodu z 1,6 p.b. v roce 2025. Nicméně právě větší podíl hypoték s končící fixací poskytnutých v letech 2022-2025 by měl v letech 2027 a 2028 snížit úrokový šok na 0,1 p.b..
V případě použití historických úrokových sazeb ČNB by úrokový šok dosáhl 1,2 p.b., 0,3 p.b. a 0,5 p.b. v letech 2026 až 2028. Naopak v letech 2023 a 2024 dosáhl tento šok přibližně 3 a 2 procentních bodů.
Rozdělení hypoték s končící fixací vůči prozatím letošní úrokové sazbě 4,94 % ... 
Pramen: ČNB, odhad Česká bankovní asociace
... dále zmírňuje negativní úrokový šok v letech 2027 a 2028
Pramen: Česká bankovní asociace
Alternativní scénář s vyšší hypoteční sazbou:
Nicméně, jelikož se tříletý úrokový swap v posledních týdnech pohybuje okolo 4,25 % (viz graf níže vlevo), představíme i ilustrativní scénář velikosti úrokového šoku při možném nárůstu hypoteční úrokové sazby o půl procentního bodu na 4,94 % v roce 2027 po 4,74 % v letošním roce. To předpokládá nižší rozdíl mezi hypoteční úrokovou sazbou a delší tržní úrokovou sazbou na 0,75 p.b. ve srovnání s jeho obvyklou výší přes 1 p.b., která je porovnatelná se zahraničím (viz graf níže vpravo). Více jsme se k tomuto tématu věnovali zde: Tržní síly v hypotečních sazbách: Růst tržních úroků se do hypoték promítl jen částečně. Pomáhá silná konkurence na trhu.
Tříletý úrokový swap v posledních týdnech pohybuje okolo 4,25 %
Rozdíl mezi hypoteční úrokovou sazbou a delší tržní úrokovou sazbou obvykle dosahuje přes 1 p.b., což je porovnatelné i nižší než v zahraničí 
Ve scénáři postupného nárůstu hypoteční úrokové sazby na 4,94 % v roce 2027 by velikost letošního negativního úrokového šoku mírně narostla na 1,4 p.b. V příštích dvou letech by úrokový šok zmírnil méně na 0,6 p.b. (v případě použití úrokových sazeb ČNB na 0,75 p.b.), jelikož se navýší podíl hypoték s negativním úrokovým šokem. Například v roce 2027 by se úrokový šek u hypoték z roku 2024 přeměnil z pozitivního šoku na neutrální a hypotéky z roku 2022 a 2025 by již přinesly negativní úrokový šok namísto mírně pozitivního.
Závěrem přidávám další alternativní scénář s dodatečným inflačně úrokovým šokem. Ten by mohl například nastat za situace narušené nabídkové strany v energetickém sektoru, která by vedla k většímu cenovému šoku, ale odehrávala by se při větším evropském a českém fiskálním stimulu. K tomuto scénáři navíc připomínám pokračující proinflační tlaky i z české ekonomiky (diskuse viz zde: Nový výhled ČNB na vyšší sazby se "pouze" přetavil do jestřábí komunikace). V tomto scénáři by nastal výraznější růst tržních úrokových sazeb o dodatečný 0,5 p.b., který by tedy mechanicky navýšil hypotetickou hypoteční úrokovou sazbu na 5,44 % v roce 2027. To by v příštích dvou letech pouze nepatrně zmírnilo negativní úrokový šok na 1,1 p.b. z letošního přibližně 1,6 p.b..
Alternativní ilustrativní scénář výše úrokové šoku s vyšší úrokovou sazbou 4,94 % a ještě dodatečným šokem +0,5 p.b. ve srovnání se scénářem s prozatímní úrokovou sazbou ...
Pramen: Česká bankovní asociace
... a v absolutních hodnotě 
Pramen: Česká bankovní asociace
Dopad rozdílných úrokových scénářů na "typického" hypotekáře v následujících letech.
V roce 2026 budou dominovat splatnosti z roku 2021, kdy byly v průměru poskytnuty hypotéky za 2,24 %, což tedy představuje výraznější negativní úrokový šok 2,2 p. b. vůči prozatímní letošní sazbě 4,44 % a ilustrativně 2,5-2,7p.b. vůči alternativní vyšší sazbě. To je více než kompletní vážený úrokový šok 1,1 p.b., respektive 1,4 p. b pro tento rok, který zahrnuje další splatnosti z nedávných let (viz obrázek výše vlevo).
V roce 2021 se brala nová hypotéka v objemu 3,3 milionu korun (vs. 4,8 mil. Kč v březnu 2026, což je o 45 % výše; graf viz zde: Průměrná velikost hypotéky | ČBA MONITOR). Úrokový šok se dotýká zbývající jistiny, která by v půli letošního roku měla představovat přibližně 2,75 mil. Kč a zbývající splatnost 21,3 roku. Průměrná měsíční splátka se v tomto případě navýší přibližně více než o pětinu na 16,7 tisíce korun z okolo 14 tisíc původně.
Dopad na hypotekáře závisí na výši reálné mzdy. Navýšení splátek v tomto případě přibližně o tři tisíce korun představuje asi 5,7 % vůči hrubé nominálním mzdě, respektive poloviční dopad v případě dvojčlenné mzdově-průměrné domácnosti. V případě rodiny s dvěma dětmi je dopad na jejich ilustrativní průměrnou čistou mzdu přibližně 3,5 %. Ovšem ačkoliv se průměrná výše reálné mzdy v závěru loňského roku navrátila na předcovidové období, nacházela se přibližně 2 % pod úrovní z roku 2021 a v případě rodiny s dvěma dětmi cca -5 % (blíže k úrovni reálné mzdy a důchodů viz poslední graf ve studii zde: Mzdy uzavřely loňské rok silněji a letos by mohly reálně přidat další 4 %). Nicméně úrokový šok by měl z meziročního pohledu více než pokrýt letošní očekávaný reálný růst mezd a platů. Tyto údaje lze o doplnit nerealizovaný kapitálový zisk z nárůstu cen nemovitostí o 38 % do závěru loňského roku či nárůst výše nájemného o 33 % za první letošní čtvrtletí, oboje vůči průměru roku 2021.
V roce 2027 budou dominovat splatnosti z roku 2024, kdy byly v průměru poskytnuty hypotéky za 5 %, což tedy představuje mírný pozitivní úrokový šok okolo 0,58 p. b. vůči prozatímní letošní sazbě 4,44 %, ale v podstatě nulovou změnu vůči alternativní vyšší sazbě. To je poblíž váženého negativního úrokového šoku 0,1 p.b. pro celý rok, respektive 0,6 p. b. v případě alternativní vyšší úrokové sazby. V tomto případě dojde k ilustrativnímu poklesu průměrné měsíční splátky o 6 % na 19,5 tisíce korun a domácností si polepší o 2,4 % vůči hrubé mzdě. Tato ilustrace náleží průměrné nové hypotéce, která v roce 2024 dosáhla 3,6 milionu korun.
V roce 2028 budou dominovat splatnosti z roku 2025, kdy byly v průměru poskytnuty hypotéky za 4,57 %, což tedy představuje v podstatě nulový úrokový šok vůči prozatímní letošní hypoteční sazbě 4,44 %, ale je ilustrativně 0,2-0,4 p.b. vůči alternativní vyšší sazbě. To je méně než kompletní vážený úrokový šok 0,1 p.b., respektive 0,8 p. b. pro rok 2028.