Průměrná úroková sazba nových hypoték

Oproti srpnu jejich objem vzrostl o 5 %, přestože v září v posledních letech obvykle meziměsíčně klesal

Cena tříletých peněz na trhu od února vzrostla přibližně o 1,4 procentního bodu, hypoteční sazby zhruba o jeden bod. Růst tržních sazeb se tak do hypotečních sazeb zatím promítl jen částečně. Je přitom důležité rozlišovat mezi souhrnnou nabídkovou sazbou, sazbou pro nejčastěji volenou fixaci a úrokem, který si klient skutečně sjedná. Rozpětí mezi hypotečními a tržními sazbami, které nelze zaměňovat za čistý zisk bank, patří v Česku dlouhodobě k nejnižším v EU a v posledních letech se pohybuje i pod svým dlouhodobým průměrem. To je v souladu také s nižší čistou úrokovou marží bank, vyjádřenou poměrem čistých úrokových výnosů k aktivům.

Zářijové rozhodnutí bylo jednomyslné a bankovní rada prozatím nepovažovala za nutné navázat na červnové zvýšení sazeb dalším zpřísněním měnových podmínek. Finanční podmínky navíc zpřísňuje růst delších tržních sazeb, který se promítá i do poskytování úvěrů. ČNB v listopadu znovu otevře otázku, zda ponechat sazbu na 3,75 %, nebo ji zvýšit na 4 %. Druhá možnost se mi zdá pravděpodobnější, pokud nepřijde výraznější ochlazení domácích dat či normalizace cen komodit. Trh přitom očekává ještě výraznější růst sazeb na 4,75 % na devítiměsíčním horizontu. Českou výnosovou křivku však, i díky domácím faktorům, výrazně ovlivňují také zahraniční sazby. Prostor ČNB nepřikládat jejich vývoji větší váhu bude zejména záviset na dalším vývoji jádrové inflace a kurzu koruny, jehož význam zdůraznil také guvernér.

Aktivita objemově zeslábla oproti červenci o 13 procent

Průměrná hypoteční sazba stoupla na 4,9 %. Červencová hypoteční čísla ukazují čtyři hlavní tendence. Zaprvé, počty i objemy nových hypoték se stabilizovaly na nižších, ale stále silných úrovních. Zadruhé, růst realizovaných hypotečních sazeb zůstává ve srovnání s tržními sazbami pozvolný. Zatřetí, sazby u refinancovaných hypoték se již neodchylovaly směrem dolů tak výrazně jako v květnu a červnu. A začtvrté, pravděpodobně nižší zastoupení investičních hypoték přispělo k dalšímu poklesu průměrné výše nové hypotéky.

Průměrná realizovaná sazba u nových hypoték vzrostla na 4,79 %, zatímco průměrná výše hypotéky se vrátila pod 4,7 milionu korun. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky bez refinancování za 36,5 miliardy korun. Po měsících mimořádně silné hypoteční aktivity přišel v červnu zřetelný návrat k silnému normálu z loňského druhého pololetí. Za první polovinu roku objem nových hypoték dosáhl 216 miliard korun, tedy o 66 miliard více než loni. Hlavní brzdou zůstávají vyšší tržní úrokové sazby a drahé nemovitosti.

V květnu 2026 poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypotéky bez refinancování za 38,1 miliardy Kč.

Průměrná hypoteční sazba stoupla na 4,52 %

Letošní rok přináší silnou vlnu končících fixací hypoték a kratší fixace z minulých let navýší tyto objemy i v příštích letech. K novému odhadu centrální banky, podle něhož budou v letech 2026–2028 končit fixace hypoték v průměrném objemu 534 miliard korun ročně, přidáváme scénáře odlišných úrokových šoků podle vývoje hypotečních sazeb. V letech 2027–2028 by se měl negativní úrokový šok zmírnit do rozmezí 0,1–0,6 procentního bodu z letošních 1,1 až 1,4 p.b. Nastiňujeme však i rizikovější scénář vyššího úrokového šoku. Negativní úrokový šok u končících fixací z období nízkých sazeb letos dosáhne přibližně 3,5 % průměrného rodinného příjmu žadatelů o hypotéku, v průměru napříč všemi domácnostmi ale bude zhruba poloviční. V obou případech by ho měl pokrýt očekávaný reálný růst mezd a platů.

Průměrná výše nové hypotéky překonala 4,8 milionu korun

Komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA: Hypoteční sazby významně určuje pohyb tržních úroků. Nicméně důležité jsou i strukturální faktory na bankovním trhu. Šetření ČNB o úvěrových podmínkách v naší analýze pomáhá vysvětlit, jaké faktory ovlivňují rozdíl mezi hypotečními a tržními úrokovými sazbami odchyluje od jeho běžné úrovně. Analýza ČBA ukazuje, že klíčovou roli hraje kombinace silnější poptávky a konkurence mezi bankami. Právě ta může vést k příznivějším sazbám pro klienty, aniž by se narušila stabilita trhu. Námi sledovaný rozdíl hypotečních sazeb od tržních úroků tedy tlumí hlavně silnější poptávka ovšem v prostředí rostoucí konkurence, což je klíčové. Svou roli hraje i ziskovost bank, která působí jako korekční mechanismus udržující konkurenční rozpětí úrokových sazeb, ale i stabilitu trhu.

Únor se zařadil mezi pět historicky nejsilnější hypotečních měsíců, co se objemu v miliardách korun týče, ale i s pokračující silným počtem nově poskytnutých hypoték.

Komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA: Centrální banka nepřekvapila jednomyslným ponecháním úrokových sazeb beze změny, tedy s dvoutýdenní repo sazbou na 3,50 %, a to již páté zasedání v řadě po květnovém snížení o 25bp. Ačkoliv bankovní rada nezměnila svůj pohled na rizika a nejistoty obestírající listopadovou prognózu ČNB, s ohledem na rizika na finančních trzích a zrušení poplatku za obnovitelné zdroje však hodnotí rizika vůči inflaci jako vyrovnaná po listopadovém proinflačním hodnocení.

V červnu 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky za 29,4 miliardy Kč.

Duben navzdory mírné korekci pokračoval v silných objemech nových hypoték podpořených dalším mírným poklesem průměrné hypoteční sazby na 4,65 %.

Březen pokračoval v silných objemech nových hypoték podpořený dalším mírným poklesem průměrné sazby na 4,68 %