Realizované ceny bytů zdražují pomaleji, ale regiony zatím neochlazují
Realizované ceny bytů sice v prvním čtvrtletí zvolnily růst na přibližně 2,5 % mezičtvrtletně s výrazněji rozdílnou dynamikou mezi Prahou a zbytkem republiky. Ovšem ani současná mírnější dynamika zatím nenaznačuje výraznější zpomalení meziročního růstu cen bytů v letošním roce. To zatím nabídkové ceny neindikují. A zvláště pokud dochází k přesunu nerealizované poptávky po dražších pražských bytech do regionů. Údaje společnosti Flat Zone ukazují v prvním čtvrtletí průměrnou transakční cenu bytu 98 tisíc korun za m2. Přísnější kritéria pro tzv. investiční hypotéky, jakož i vyšší hypoteční úrokové sazby mohou realitní trh dále zchladit, ovšem vyšší růst mezd udržuje reálné hypoteční úrokové sazby negativní.
V Praze tempo růstu realizovaných cen bytů zpomalilo, což není nová zpráva v případě nových bytů, ale v prvním čtvrtletí se to týká rovněž starších bytů. Ty v Praze mezikvartálně stouply o 1,5 % a nové byty o 1,3 %. Zatímco v případě nových bytů se jedná o obdobnou dynamiku, jaká byla ve druhém loňském pololetí, pak starší byty v druhém pololetí 2025 rostly v průměru o 3,7 % mezikvartálně.
Regiony zpomalily znatelně méně. Obdobné tempo vykázaly v loňském druhém pololetí i mimopražské regiony. Tam sice v prvním letošním čtvrtletí realizované ceny starších bytů zpomalily svůj růst na 3,1 %, ovšem stále se jedná o velmi silné anualizované dvojciferné tempo. Regionální trh tak zatím neukazuje známky výraznějšího ochlazení.
Současná čtvrtletní dynamika implikuje stále dvojciferné meziroční tempo. Meziroční tempo realizovaných cen bytů v prvním čtvrtletí pouze mírně zpomalilo k 14,5 % v případě starších bytů a k 11,1 % v případě nových bytů, a to z 16 %, respektive 13,3 %. Současná mezikvartální dynamika naznačuje meziroční tempo cen starších bytů okolo 12 % v následujících čtyřech kvartálech. A to přes 13 % v regionech mimo Prahu, kde by tedy došlo ke zpomalení ze současných 15,4 %, oproti mírnějšímu implikovanému budoucímu 8% růstu v Praze po 11,5 % meziročně v prvním letošním čtvrtletí.
Vyšší úrokové sazby a přísnější kritéria pro tzv. investiční hypotéky budou patřit mezi faktory, která budou přispívat ke zpomalení růstu ceny nemovitostí. Ovšem s ohledem na silné objemy sjednaných hypoték v prvních pěti měsících bude dopad spíše pozvolný, než okamžitý. Spíše pozvolné zpomalování ovšem naznačuje stále silný růst mezd, který dělá i z vyšších hypotečních úrokových sazeb, stále negativní úrokové sazby. Data ze stavebnictví nabízejí smíšený obrázek.
Odlišná statistika společnosti Flat Zone, která pracuje s transakčními cenami, poukazuje na průměrnou cenu prodaného bytu v prvním čtvrtletí na 98 tis. za m2. Přičemž v Praze na 161 tisících a 73 tisíc mimo Prahu. I když transakční ceny ukázaly v prvním čtvrtletí silnější mezikvartální růst o 2,2 %, tak to následuje pomalejší nárůst o 0,3 % v závěrečném loňském čtvrtletí. Navíc obě čtvrtletí byla ovlivněna kompozičním efektem. Například ceny starších cihlových bytů za m2 v Praze poklesly o 2.,6 % mezikvartálně. Ale jelikož jejich počet transakcí výrazně stoupl, a to téměř o třetinu, a průměrná cena staršího bytu v Praze za m2 (cca 154 tisíc Kč za m2) výrazně převyšuje průměrnou cenu bytů v ČR (98 tisíc za m2), tak i pokles metrážové ceny pražské cihly stále přispívá k nárůstu transakční průměrné ceny v ČR. Blíže k transakční cenám viz níže či viz údaje na ČBA Monitoru: Ceny nemovitostí
Realizované ceny bytů dle ČSÚ
Analýza dat společnosti Flatzone
