Překvapivé zpomalení růstu cen nových pražských bytů se do starších bytů nepromítlo

Data o realizovaných cenách bytů za druhé čtvrtletí přinesla poměrně rozdílný obrázek podle jednotlivých segmentů trhu. V našem souhrnném odhadu realizovaných cen nových a starších bytů ceny ve druhém čtvrtletí vzrostly o 2,5 % mezikvartálně, tedy stejným tempem jako v prvním čtvrtletí. Meziroční dynamika však zpomalila na 12,3 % ze 14,0 % v prvním čtvrtletí a z 15,6 % na konci loňského roku. Celkově tak zatím vidíme spíše postupné zpomalování z velmi vysokých temp než plošný obrat cenového trendu.

Největším překvapením druhého čtvrtletí je vývoj nových bytů v Praze. Podle ČSÚ jejich realizované ceny mezikvartálně klesly o 1 %, zatímco v předchozích třech čtvrtletích rostly v průměru přibližně o 1,3 %. Meziroční růst tak výrazně zpomalil na 3,1 % z 11,1 % v prvním čtvrtletí.

Transakční data společnosti Flat Zone totiž za druhé čtvrtletí ukazují růst jejich cen o 2,3 % mezikvartálně po téměř tříprocentním průměrném tempu v předchozích čtyřech čtvrtletích. Je ovšem pravdou, že i data Flat Zone ukazují mezikvartální pokles v Praze 8-10, ale ostatní (krom transakčně volatilní Prahy 1) si držely silnější tempa. Meziroční růst podle těchto dat zpomalil pouze na 11,3 % z 12 % v prvním čtvrtletí.  Nabídkové ceny bytů v Praze (jak nových, tak starších) podle ČSÚ v prvním čtvrtletí zpomalily na 1,2 % mezičtvrtletně z 3,1 % v prvním čtvrtletí. Tyto datové zdroje tak tentokrát přinášejí odlišný signál pro hodnocení trendu.

Vývoj starších bytů ale na výraznější ochlazování trhu zatím neukazuje. Jejich ceny ve druhém čtvrtletí vzrostly o 3,2 % po 2,7 % v prvním čtvrtletí. Ve srovnání s průměrným růstem o 3,5 % v předchozích čtyřech čtvrtletích jde o mírnější tempo, stále je však velmi svižné. Meziročně ceny starších bytů vzrostly o 14,0 %, jen o něco pomaleji než o 14,5 % v prvním čtvrtletí. Pokud by jejich současná mezikvartální dynamika přetrvávala, meziroční růst by se mechanicky pohyboval i v dalších čtvrtletích kolem 13 %. V kontextu předchozího srovnání s transakčními cenami, rostly ceny starších bytů podle ČSÚ o něco silněji než naznačují transakční data. 

Odlišný vývoj je patrný i mezi Prahou a zbytkem republiky. Starší byty v Praze ve druhém čtvrtletí zdražily o 2,6 % po růstu o 1,5 % v prvním čtvrtletí. Tempo tak mezikvartálně zrychlilo, ale zůstalo mírně pod průměrem předchozích čtyř čtvrtletí ve výši 2,8 %. Meziročně růst cen pražských starších bytů mírně zrychlil na 11,9 % z 11,5 %.

Ve zbytku České republiky ceny starších bytů vzrostly o 3,3 % po 3,1 % v prvním čtvrtletí. Také zde tedy došlo proti předchozímu kvartálu k mírnému zrychlení, současné tempo je však nižší než průměrných 3,7 % v předchozích čtyřech čtvrtletích. Meziroční dynamika zároveň zpomalila na 14,5 % z 15,4 %.

Další analýzy k diskusi: Transakční ceny bytů ve druhém čtvrtletí v růstu příliš nepolevily

Dashboard cen nemovitostí dle ČSÚ

Ceny nemovitostí vs. příjmy

Dynamika realizovaných cen nemovitostí

Průměrná výše hypotéky posílá "zchlazovací" signál

Rozdílné meziroční tempo realizovaných starších cen bytů ... 

... od nových pražských bytů 

Zatímco realizované ceny starších bytů dle ČSÚ rostly o něco rychleji než transakční ceny společnosti Flat Zone ... 

... tak je patrná výraznější odchylka v případě nových pražských bytů