Silný růst cen bytů pokračoval při rostoucích transakcích i v prvním čtvrtletí, a zatímco květnové ceny prvoprodejů nemění směr, pokles transakcí ano
Ekonomický komentář Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma ČBA
Ceny nemovitostí pokračují v růstu, a to jak v prvním čtvrtletí 2025, tak i dle dat společnosti Flat Zone pro prvoprodeje novostaveb i v květnu. Ovšem květnová dynamika transakcí možná poukazuje na strop koupěschopné poptávky. Jednání ČNB o finanční stabilitě a makroprudenční politice ponechávají inflační rizika spojená s trhem nemovitostí na bedrech měnové, tedy úrokové politiky ČNB. To zvyšuje riziko delší pauzy úrokové sazby ČNB na 3,5 % než pouze v červnu. To se ovšem nemusí plně a trvale propsat do delších úroků na výnosové křivce, pokud přísnější měnová politika ČNB ztlumí inflační nálož v ekonomice. Ale k tomu potřebujeme spíše strukturální reformy, které utlumí inflační pnutí z trhu práce. A na to je ČNB krátká.
Podle údajů ČSÚ vzrostly v prvním čtvrtletí 2025 ceny starších bytů mezikvartálně o 4 %, zatímco ceny nových bytů v prvoprodeji v Praze stouply o 3,4 %. Nabídkové ceny pak zaznamenaly ještě svižnější růst, o 6,3 %. Meziročně se růst realizovaných cen starších bytů i nabídkových cen akceleroval k 16 %, zatímco u nových bytů v prvoprodeji v Praze zrychlil přes hranici 12 %.
Transakční data společnosti Flat Zone za první čtvrtletí potvrzují silnější mezikvartální růst cen (nových i starších bytů) o 6,9 %, což se promítlo do meziročního nárůstu o 16,5 %. Průměrná cena se tak dostala na úroveň necelých 94 tisíc Kč za metr čtvereční (viz graf 9, nebo detailněji na ČBA monitoru zde). Růst cen se odehrával na pozadí zvyšujícího se počtu transakcí během prvního čtvrtletí (viz graf 5).
Data Flat Zone k prvoprodejům nových bytů mohou naznačovat stabilizaci trhu. Data ukazují, že v květnu došlo k meziměsíčnímu růstu transakčních cen o 2 %, na téměř 136 tisíc Kč za m², přičemž v Praze přesáhly 161 tisíc Kč za m². To implikuje prozatímní mezičtvrtletní nárůst ve druhém čtvrtletí o 1,7 % a zároveň mírné zpomalení meziroční dynamiky pod 12 % z téměř 14 % v prvním čtvrtletí. Počty transakcí u prvoprodejů však poklesly – v dubnu a květnu dosáhl měsíční průměr 1 270 prodaných bytů, což je zhruba o 20 % méně než průměrných 1 580 bytů měsíčně v prvním čtvrtletí (viz graf 6).
Růst cen bytů tak již páté čtvrtletí v řadě překonává růst mezd. To následuje po poklesu a stabilizaci cen během let 2022 a 2023 (viz graf 1). Z dlouhodobější perspektivy to však není nic nového – ceny bytů a nemovitostí v uplynulých patnácti letech opakovaně překonávaly nejen dynamiku mezd, ale i růst nájemného (viz grafy 2 až 4).
A co na to ČNB? Její makroprudenční politika podle červnového zápisu nepřinese úlevu měnové politice. V zápisu se konstatuje, že „objem vysoce rizikových úvěrů kombinujících vysoké hodnoty ukazatelů LTV a DSTI či DTI zůstává velmi nízký a nezakládá systémová rizika“. Jinými slovy – realitní trh i nadále zůstává v rukou měnové, tedy úrokové politiky ČNB. A to skrze vyšší tlaky z imputovaného nájemného na jádrovou (a tím i celkovou) inflaci, což aktuálně i pozorujeme (viz komentář zde). Výsledkem je zvýšené riziko, že pauza ve snižování úrokové sazby ČNB na 3,5 % potrvá déle, než jedno měnově-politické zasedáni (blíže diskutuji v komentáři: Červnový sentiment přináší převážně povzbudivé zprávy pro růst, trh práce i jádrovou inflaci). Pro úplnost: makroprudenční opatření ČNB zůstávají pro ukazatele DTI a DSTI (posouzení dluhu a dluhové služby vůči příjmům žadatelů) zůstávají vypnuty a ukazatel LTV (výše hypotéky vůči hodnotě nemovitosti) zůstává na 80 % (respektive na 90 % pro mladší 36 let).
Následuje grafický přehled transakcí, cen nemovitostí a detailnější cenový přehled, který je k dispozici rovněž na ČBAmonitoru.
Dynamika růstu cen nemovitostí bytů překonává růst mezd, a výrazněji v posledních 10 letech
Srovnání růstu cen nemovitostí k příjmům, HDP, úvěrům a cenám pronájmu v čase
Transakce u novostaveb během druhého čtvrtletí přináší změnu
Květnové ceny prvoprodejů novostaveb dále rostly
Dynamika cen bytů podle ČSÚ
Grafický doprovod je k dispozici na ČBAmonitoru.
Podle dat ČSÚ realizované ceny starších bytů v ČR mezičtvrtletně stouply v prvním čtvrtletí o 4 % po 3,6% nárůstu zaznamenaným v předchozím kvartále. Dynamika tak překonala průměrný 2,9% růst (od konce roku 2019). V Praze ceny stouply o 3,5 %, mimo Prahu o 4,2 %. Jelikož realizované ceny starších bytů rostly v předchozích třech čtvrtletích v průměru o 3,6 % mezičtvrtletně, tak jejich meziroční růst zrychlil na 15,8 % z 14,2 % v předchozím čtvrtletí, zatímco před rokem vykázala v podstatně nulovou meziroční změnu. V minulém roce 2024 došlo v ČR k průměrné změně nabídkových cen nových a starších bytů o 7,8 % meziročně (po -3,2 % v předchozím roce), z čehož v Praze o 8,4 % (po -2,6 %).
Podle dat ČSÚ stouply realizované ceny nových prvoprodejů v Praze v první čtvrtletí 2025 o 3,4 % mezičtvrtletně po jejich růstu o 3,9 % v předchozím kvartále. Jejich dynamika tak překonala 2% průměrný růst (od konce roku 2019). To v Praze vyústilo v růst realizované ceny nových bytů ve Q1 2025 o 12,4 % meziročně. V roce 2024 došlo v Praze k průměrné změně realizovaných cen nových bytů skrze prvoprodeje o 1,8 % meziročně (po -5,5 % v předchozím roce).
Podle dat ČSÚ stouply nabídkové ceny nových a starších bytů v ČR v počátečním letošním čtvrtletí o 6,3 % mezičtvrtletně po 3,1% růstu v předchozím čtvrtletí. To překonalo 2,3% průměrný růst (od konce roku 2019). V Praze pak tyto ceny mezikvartálně o 7,9 % po 3,4 %; vs. dlouhodobý průměr 2,1 %. Meziročně pak v ČR vzrostly v Q1 2025 o 15,7 %. V uplynulém roce 2024 došlo v ČR k průměrné změně nabídkových cen nových a starších bytů o 5,1 % meziročně (po 0,4 % v předchozím roce), z čehož v Praze o 5,4 % (po 1,4 %).
Srovnání jejich cenových úrovní s předpandemickou érou
V ČR pak ceny starších bytů dosáhly 1,8násobku vůči předpandemické ceně v posledním čtvrtletí 2019 či 3,2násobku vůči ceně před zavedením kurzového závazku ve posledním čtvrtletí 2013. Tyto násobky dosáhly 1,6, respektive 2,6 v Praze; a 1,9, respektive 3,4 ve zbytku republiky. Realizované ceny nových bytů podle dat ČSÚ dosáhly 1,5násobku ve srovnání s předpandemickou úrovní a 2,5násobku ve srovnání s koncem roku 2013. Nabídkové ceny pak dosáhly tak 1,6násobku vůči předpandemickému období a 2,6násobku vůči závěru 2013. Tyto násobky dosáhly 1,5, respektive 2,6 v Praze; a 1,7, respektive 2,5 ve zbytku republiky.
Poznámka: Pokud není uvedeno jinak, v textu pracujeme se sezónně očištěnými čísly. Anualizovaný vývoj ukazuje možný meziroční růst v ročním výhledu, pokud by se udržela současná meziměsíční dynamika.