ČBA Hypomonitor: Červenec překvapil silnými objemy, ale i počty nových hypoték
Sazba dále mírně klesla na 4,53 %.
Praha, 14. srpna 2025 – V červenci 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky za 30 miliardy Kč. Od začátku roku je to celkem 180 miliard korun, tedy o 60 miliard více než před rokem (minulý měsíc to bylo meziročně o 50 miliard více). K tomu se přidal pokračující silný počet nových hypoték okolo 7 tisíc. Toto nejsou sezónou tažená čísla, ale vypadá to na silnou hypoteční aktivitu, která může odrážet kombinaci dalšího mírného poklesu hypoteční sazby na 4,53 % ve spojení s obavami z jejího možného budoucího růstu kvůli vyšším tržním úrokovým sazbám. Pokud data očistíme o vliv sezóny, tak se objem nových hypoték vyšvihl přes 29 miliard korun. Takovéto objemy jsme zažily okolo druhé poloviny roku 2021, zatímco sedmitisícové počty žádostí v průběhu roku 2020.
Riziko možného růstu hypoteční sazby ve spojení s mírnější poptávkou po hypotékách reflektujeme i v našem výhledu, kde nyní předpokládáme budoucí dynamiky z května a června. Tedy pokud hypotéky udrží dynamiku z předcházejících dvou měsíců, pak by mohl objem nových hypoték bez refinancování v roce 2025 dosáhnout úrovně 297 miliard Kč, +30 % v porovnání s loňskem. To je lepší odhad než před měsícem (+2,4 %) či z předchozích tří měsíců (293 mld. korun). To je doprovázeno nepatrně lepším odhadem počtu nových hypoték v letošním roce na úrovni 72,2 tisíc, což je poblíž průměrného odhadu ročního výsledku z předcházejících tří měsíců (72 tisíc kusů).
Meziroční pokles hypoteční sazby o 0,54% bodu snižuje měsíční splátky přibližně o téměř 1,4 tis. Kč, tedy o 1,5 % čistého příjmu žadatele o hypotéku. Ovšem průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky v červenci dále stoupla na 4,28 milionu korun, což meziročně zvedlo průměrnou měsíční splátku téměř o 2,8 tis. Kč, tedy přibližně o 2,9 % příjmu žadatele.
Uvedené informace plynou z údajů ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.
Reakce centrální banky na silnější červencová data bude záviset na budoucí trajektorii počtu nových hypoték, tedy zda bude následovat rok 2020 či 2024 (viz graf vpravo dole ve statistické příloze níže). Trajektorie roku 2020 s počty nových hypoték přes 7 500 měsíčně by pravděpodobně v bankovní radě zintenzivnila debatu o zpřísnění úrokové (zasedání 25. září) či makroobezřetnostní politiky (zasedání 11. září). Zatímco trajektorie roku 2024, tj. stabilizace kolem šesti tisíc ve druhém letošním pololetí by udržela současný přístup vyčkávání.
Tabulka č. 1: Shrnutí objemu poskytnutých hypoték a průměrných úrokových sazeb za červenec 2025 a za dosavadní průběh letošního roku
|
|
měsíční hodnoty |
|
hodnoty od začátku roku |
||||
|
|
Objem |
Počet |
Sazba |
|
Objem |
Počet |
Sazba |
|
|
|
||||||
|
Celkem |
37,8 |
9 188 |
4,52 |
|
222,2 |
55 918 |
4,62 |
|
Nové
úvěry |
30,0 |
6 996 |
4,53 |
|
179,6 |
43 651 |
4,63 |
|
z
toho: |
|
|
|
|
|
|
|
|
na
koupi |
24,1 |
5 494 |
4,52 |
|
143,3 |
34 158 |
4,63 |
|
na
výstavbu |
4,4 |
1 059 |
4,49 |
|
27,8 |
6 907 |
4,59 |
|
ostatní |
1,5 |
443 |
4,75 |
|
8,5 |
2 586 |
4,83 |
|
Refinancované
z jiné instituce |
6,5 |
1 835 |
4,49 |
|
34,4 |
10 033 |
4,59 |
|
Refinancované
interně, navýšené |
1,3 |
357 |
4,55 |
|
8,2 |
2 234 |
4,58 |
|
Pramen: ČBA Hypomonitor
|
|
|
|
|
|
|
|
Červenec překvapil s pokračujícím silným objemem nových hypoték
V červenci poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 30 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali či navýšili své hypotéky v rozsahu 7,8 mld. Kč. Po sezónní úpravě přinesla červencová čísla nových hypoték silný nárůst na přibližně 29,3 mld. Kč. To představuje 18,5% zlepšení ve srovnání s červnovými 24,7 mld. a zároveň se nachází nad průměrným objemem z předchozích tří měsíců (24,3 mld. Kč). Objem nově poskytnutých hypoték se v červenci dostal na přibližně o 77 % vyšší úroveň ve srovnání s první polovinou minulého roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v červenci opět zesílil na 53 % z červnových 39 % po 83% meziročním nárůstu v minulém roce.
„Červencová hypoteční čísla jsem přepočítával natřikrát, jelikož překvapila výrazně nahoru, a to jak objemem, tak počty. Pravděpodobně se ve vyšší poptávce odrazilo riziko možného budoucího růstu hypotečních sazeb, což se později může odrazit v mírnějších číslech v následujících měsících,“ domnívá se Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Počet nových hypoték rovněž vzrostl a přibližuje se úrovni z roku 2019. Počet nových hypoték v červenci narostl o 0,9 % meziměsíčně na 6 996 kusů, což je o 34 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 6 955, přibližně 17 % nad průměrným počtem (5 944) v předchozích třech měsících. Od počátku roku dosáhl počet nových hypoték 43,7 tisíc kusů (+31,5 % meziročně). Dynamika počtu nových hypoték v z předcházejících dvou měsíců implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 72,2 tisíc, což by bylo téměř o 17 % více než v loňském roce a poblíž 72 tisícům z roku 2019.
Graf č. 1: Nově poskytnuté hypotéky bez refinancování
V červenci 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky za 30 miliardy Kč, tedy o 3 % více než v červnu. Po sezónní úpravě se objem meziměsíčně vyšvihl téměř o pětinu na 29,3 mld. Kč.
Pramen: ČNB, ČBA Hypomonitor (před rokem 2020 jsou objemy ze statistiky ČNB)
Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v červenci stoupl na 7,8 mld. Kč. To je téměř dvojnásobný objem ve srovnání s průměrnými 3,9 miliardami refinancovanými v loňském roce. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak lehce klesl na 20,6 %. To je rovněž nad loňským průměrem 16,9 % či nad 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z období 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V červenci 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,5 %, což je ovšem stále o výrazných 0,55% bodu méně než 5,05 % před rokem.
„V prvním měsíci prázdnin pozorujeme, že i přes období dovolených mírně roste hypoteční aktivita Čechů, a to jak v objemu, tak v počtu i průměrné výši poskytovaných hypoték. Příznivým signálem pro pokračování tohoto trendu směrem k zajištění vlastního bydlení je také mírný pokles úrokových sazeb,“ podotýká Zdeňka Kovářová, manažerka Hypoték a Microlending, UniCredict Bank.
Celkově tak banky a stavební spořitelny v červenci poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 37,8 mld. Kč, což je o 2,2 % více než před měsícem. Jejich celkový objem tak v letošním roce prozatím dosáhl 222 mld. Kč, což představuje 56% nárůst ve srovnání lednem až červencem předcházejícího roku.
Průměrná hypoteční sazba pokračuje v klesajícím trendu, a to na 4,53 % v červenci
Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v červenci nepatrně dále klesla na 4,53 % z červnových 4,56 %. Její snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy zaznamenanými v červenci 2024. Její červencová úroveň je tak o 0,54% bodu níže než 5,07% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 1,5 % čistého příjmu žadatele, tedy o 1,4 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023.
Graf č. 2: Průměrná hypoteční sazba – nové obchody
Červencová výše hypoteční sazby poklesla na 4,53 % s meziročním poklesem lehce nad půl procentním bodem.
Pramen: ČNB, ČBA Hypomonitor
„Český hypoteční trh si i v prvním prázdninovém měsíci udržel vysokou meziroční dynamiku. Pro letní měsíce málo vídaným objemem nových hypoték, který se vyšplhal dokonce na 30 miliard korun, potvrdil, že v celoroční bilanci směřuje k druhému nejsilnějšímu roku v historii. Ceny nemovitostí kvůli jejich nedostatečné nabídce prolamují nová maxima. Kupci tak využívají pokračujícího poklesu průměrných úrokových sazeb hypoték k pořízení vysněného bydlení ještě za současných cen,“ říká Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky
Tržní úrokové sazby, [1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby, v červenci v Česku dále pokračovaly v růstu a dále tak limitují cestu k dalšímu poklesu hypotečních sazeb. České pětileté úrokové swapy v červenci stouply o 0,15% bodu na 3,69 % z červnových 3,54 % a nacházely se nad květnovými 3,38 %. Jejich červencová úroveň je velice blízko průměrné výši 3,66 % z předcházejícího druhého čtvrtletí. V posledních dvanácti měsících se české pětileté swapy pohybovaly v rozmezí měsíčních průměrů 3,2 % (v září 2024) a 3,7 % (z července 2025). V porovnání s průměrnou úrovní pětiletých swapů v roce 2024 byly červencové úroky o 0,1 % bodu výše. Rovněž eurové pětileté swapy v červenci stouply na 2,3 % z červnových 2,23 %, ale byly 0,28 % bodu pod jejich průměrnou loňskou úrovní 2,58 %. Naopak v případě amerických pětiletých úrokových swapů došlo v červenci k jejich nepatrnému poklesu na 3,83 % z červnových 3,88 % a nacházely se 0,3 % bodu pod jejich průměrnou hodnotou z roku 2024.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
Mezi domácí faktory, které ovlivnily vývoj úrokových swapů především patřily: 1) jestřábější postoj ČNB po jejím červnovém zasedání, kdy bankovní rada ponechala svoji dvoutýdenní repo sazbu na 3,5 %. Tento postoj byl zvýrazněn po srpnovém zasedání a publikaci jestřábího výhledu na ekonomiku; 2) k tomu přispěla i vyšší jádrová inflace v červnu, zatímco její červencové hodnoty mohou přinést částečnou úlevu; 3) dalšímu růstu úroků zamezilo posílení české koruny díky více podpůrnému úrokovému diferenciálu.
Úroková hypoteční sazba na nové hypotéky v červenci dle ČBA Hypomonitoru mírně klesla na 4,53 % a nacházela se tak přibližně 0,98% bodu nad průměrnými tržními swapovými sazbami. To je přibližně 0,1% bodu pod dlouhodobým průměrem od roku 2014, zatímco v předešlých třech měsících tento spread vůči dlouhodobému průměru činil 0,22 % bodu. Pokud nedojde k výraznější korekci tržních úrokových sazeb směrem dolů (což by bylo možné ve scénáři obnovení negativního rizika spojeného s celními válkami, při dalším silnějším posílení koruny, či v případě výraznějšího zchlazení českého trhu práce či nemovitostí), pak současný rozdíl mezi hypoteční a tržní sazbou bude asi limitovat další výraznější pokles hypoteční sazby.
Tržní dlouhodobé sazby si v červenci nadále prošlapávaly cestu výše, což utvrdila přetrvávající vyšší jádrová inflace a jestřábí srpnová predikce ČNB
Pramen: LSEG (11. srpna 2025), ČBA
Průměrná velikost hypotéky v červnu překročila 4,2 mil. Kč a hypotéky ke koupi signalizují další růst v budoucnu
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v červenci mírně stoupla na 4,28 mil. Kč, tedy více než o 1 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 14 % vyšší než 3,77 mil. Kč před rokem. Odhlédneme-li od mimořádné hodnoty téměř 4 mil. Kč v srpnu 2024 (vliv nové legislativy), tak průměrná hodnota od loňského dubna postupně roste a o 24 % převyšuje předcházející rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb, či postupný růst reálných příjmů domácností (3,9 % meziročně v Q1-2025), společně s pokračujícími uvolněnými makroobezřetnostními limity ohledně příjmů ze strany ČNB (pouze 80% limit LTV či 90% v případě žadatelů mladších 36 let). Rostoucí výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen bytů, které si dle údajů společnosti Flat Zone v prvním čtvrtletí roku 2025 udržují silný růst okolo 17 % meziročně a 7 % mezičtvrtletně (viz ČBA Monitor - ČBA Monitor či specificky zde). Data ČSÚ poukazují na nárůst cen bytů okolo 15 % meziročně a celkový index cen nemovitostí okolo 10 % meziročně v prvním čtvrtletí 2015 (viz komentář zde)
Graf č. 3: Průměrná výše skutečně nově poskytnuté hypotéky podle účelu
„Stotisíc za měsíc“: Průměrná výše hypotéky pokračuje v růstu a to na 4,28 milionu korun, přičemž průměrná nová hypotéka na koupi se v červenci přiblížila 4,4 milionu korun.
Pramen: ČNB, ČBA Hypomonitor
Dopad na průměrnou měsíční hypoteční splátku okolo 23,1 tisíc Kč
Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v červenci 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 2,1 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb přes 0,5% bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,6letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 1 400 Kč na přibližně 23,1 tis. Kč, tedy o 1,5 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě necelých 3 300 Kč pro hypotéku v její aktuální průměrné hodnotě.
Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 16 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 3,3 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,1 tisíce Kč.
Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,5 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky téměř o 1700 Kč, tedy asi o 3,5 % současné hrubé průměrné mzdy.
Tabulka č. 2: Ilustrace měsíční splátky průměrné hypotéky v závislosti na délce splatnosti a úrokové sazbě
Průměrná velikost nové hypotéky v Kč: | | | 4 282 234 | ||||
Průměrná úroková sazba v %: | | 2,0 | 3,0 | 4,0 | 4,56 | 5,0 | 6,0 |
| | | | Měsíční splátka: | |||
Splatnost hypotéky v letech: | 15 | 27 560 | 29 570 | 31 680 | 32 810 | 33 860 | 36 140 |
20 | 21 660 | 23 750 | 25 950 | 27 150 | 28 260 | 30 680 | |
25 | 18 150 | 20 310 | 22 600 | 23 860 | 25 030 | 27 590 | |
| 26,6 | 17 310 | 19 490 | 21 820 | 23 100 | 24 290 | 26 890 |
| 30 | 15 830 | 18 050 | 20 440 | 21 760 | 22 990 | 25 670 |
Pramen: ČBA [2] | |||||||
Pozn.: barevný sloupec odpovídá úrokové sazbě posledního ČBA Hypomonitoru, ostatní sazby jsou ilustrační; barevný řádek odpovídá průměrné splatnosti nových hypoték podle dat ČNB; částky jsou zaokrouhleny na desítky korun. | |||||||
[2] Tabulka je k dispozici v souboru xls přiloženém na webových stránkách ČBA Hypomonitoru
Graf č. 4: Ilustrativní srovnání výše měsíční splátky průměrné hypotéky s obdobím před rokem v závislosti na výši úroku, velikosti hypotéky a její splatnosti v letech
V meziročním srovnání přinesl pokles hypoteční sazby úsporu průměrné měsíční splátky o 1 360 Kč, ovšem růst průměrné výše hypotéky způsobil její navýšení o 2 750 Kč.
Pramen: ČBA. Pozn.: částky jsou zaokrouhleny na desítky korun
Statistická příloha
Pramen: ČBA Hypomonitor
Poznámka: Jedná se o skutečně nové hypotéky (tedy bez refinancování a navýšeni). Podkladová data jsou k dispozici v souboru xls přiloženém na webových stránkách ČBA Hypomonitoru
Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 %
Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 5-8 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší.
Graf č. 2: Celoroční objem, počet a průměrná výše poskytnutých hypoték v letech 2020 až 2024
Pramen: ČBA Hypomonitor
ČBA zveřejňuje souhrnné statistiky za celý bankovní trh
Česká bankovní asociace zveřejňuje ve spolupráci s členskými bankami nové souhrnné statistiky z trhu bydlení. Jde především o objemy a počty nově poskytnutých a refinancovaných hypoték a příslušnou úrokovou sazbu. Tyto statistiky publikuje ČBA v agregované podobě za celý bankovní sektor na pravidelné bázi vždy zhruba v polovině měsíce. Šetření se účastní všechny tuzemské banky a stavební spořitelny poskytující v ČR hypotéky. Data jsou dostupná od ledna roku 2020 v přiloženém souboru na stránkách www.cbaonline.cz, kde lze také příslušné statistiky najít zvlášť pro banky a stavební spořitelny. Výše uvedené hodnoty jsou pro sektor jako celek, které lze v jednoduché grafické podobě sledovat také na stránkách cbamonitor.cz.
Metodika ČBA Hypomonitoru
ČBA Hypomonitor rozděluje poskytnuté hypoteční úvěry bank a stavebních spořitelen domácnostem do několika kategorií tak, aby byly rozlišeny nové úvěry od refinancovaných či interních refixací. Nové úvěry jsou pak vykazovány v kategoriích dle účelu úvěru:
1. Nové úvěry
Jsou úvěry, jejichž celý objem poprvé vstupuje do ekonomiky. Do této kategorie nepatří konsolidace úvěrů anebo refinancování úvěrů. Dělí se do tří kategorií:
- Nákup nemovitosti
- Výstavba nemovitosti – včetně rekonstrukce nemovitosti
- Ostatní nová ujednání – pouze nové úvěry, které nijak nesouvisí s koupí nebo výstavbou nemovitosti, např. tzv. americké hypotéky, vypořádání SJM, zpětná úhrada kupní ceny, vypořádání dědického podílu, vypořádání družstevního podílu, atp.
2. Refinancované úvěry z jiné finanční instituce
Jsou úvěry, které vznikly refinancováním jednoho nebo více úvěrů z jiné finanční instituce než té vykazující. Bez ohledu na výši refinancované částky a bez ohledu na výši případného navýšení se celková výše nově vzniklého úvěru vykazuje do této kategorie.
3. Navýšené anebo interně refinancované úvěry
Jsou úvěry, které již byly v předchozím vykazovaném období součástí portfolia vykazujícího subjektu, a ve vykazovaném období u nich došlo k některé z následujících změn:
- navýšení sjednané částky
- došlo k takovým změnám, že původní úvěr byl v rámci vykazujícího subjektu refinancován/převeden na nový úvěr. Jde tak o skutečně novou smlouvu, nikoli např. jen nové ujednání v rámci refixace stávající smlouvy. Proto je objem takových úvěru ve statistice ČBA nižší oproti „ostatním novým ujednáním“ ve statistice České národní banky.
Data pro ČBA Hypomonitor poskytují následující banky a stavební spořitelny: Air Bank, Banka Creditas, Česká spořitelna, ČSOB, ČSOB Stavební spořitelna, Fio banka, Hypoteční banka, Komerční banka, mBank, Modrá pyramida, MONETA Money Bank, MONETA Stavební spořitelna, Oberbank, Partners Banka, Raiffeisen stavební spořitelna, Raiffeisenbank, Stavební spořitelna České spořitelny, UniCredit Bank.